2023년 부동산 시장 진단과 전망

[전문] 여전히 추울 듯하다. 지난해 얼어붙었던 대구경북 부동산 시장에선 2023년에도 훈풍을 기대하긴 쉽지 않을 전망이 다.

 

 

2023년 부동산 시장 진단 및 전망

 

 

전국 최대 수준인 아파트 미분양 물량 등 이미 지고 있는 짐이 무거운 데다 이 짐을 빨리 덜기도 힘들다. 엎친 데 덮친 격으로 국내외 경제 여건도 좋지 않다.

 

2022년보다는 사정이 다소 나아질 거란 전망도 있으나 부동산 경기를 활성화하려면 적극적인 정책 변화가 필요하다는 지적이 나온다.

 

 

 2023년 부동산 시장 진단과 한 해 전망

 

 

 

 

 

후끈 달아올랐던 부동산 시장이 2021년 차갑게 식었다. 금리가 급등해 기업과 수요자 모두 자금을 조달하는 데 차질이 생기 면서 거래 절벽 현상이 벌어졌다.

 

부동산 시장 침체가 장기화, 경제 다른 부분에도 좋지 않은 영향을 미칠 거란 우려도 나온다. 대구시와 국토교통부, 주택산업 연구원, 업계 현장 등을 통해 2022년 부동산 시장을 다시 살피고 2023년 한 해 시장이 어떻게 변화할지 예상해봤다.

 

◆2022년, 사계절 내내 추웠다

신축 아파트 입주를 고려 중인 A씨는 지난 연말 대구 중구 대봉동 인근 부동산 물건을 챙겨보다 고민에 빠졌다. '급매'라 적 힌 안내문에는 입주 중인 아파트이고 선호도가 높은 84㎡ 타입이 매매 상품으로 올라 있었다.

 

'마이너스피(분양가보다 싸게 내놓은 것)'가 4천만원이라 적힌 것도 눈에 띄었다.

그는 "아파트를 살 때 부담이 줄어 구미가 당기긴 한다. 하지만 가격이 얼마나 더 떨어질지 모른다는 게 문제"라며 "여전히 집값이 비싸다고 생각한다.

 

마이너스피 아파트인데도 아직 5억원이 넘는다. 부동산 광풍이 일 때 생긴 거품이 아직 덜 빠진 것 같다. 사기가 망설여진다"고 한숨을 내쉬었다.

2022년 부동산 시장 열기는 차갑게 식었다. 특히 대구는 상황이 더 심각했다. 대구시 '미분양 공동주택 현황'에 따르면 2021 년 12월 미분양 물량은 1천977가구에 그쳤으나 한 달 뒤인 2022년 1월 3천678가구로 54%나 늘었다.

 

10월 미분양 물량(1만830가구)은 전년 10월(1천933가구)보다 5배 이상 늘었다. 10월 경북 미분양 물량은 6천369가구로 대구에 이어 전국에서 두 번째로 많았다.

선호도가 높은 수성구라고 안전지대는 아니었다. 2022년 6월만 해도 수성구 미분양 물량은 844가구로 8개 구·군 가운데 미 분양 물량이 가장 많은 달서구(2천346가구)에 한참 못 미쳤다.

 

하지만 7월 미분양 물량이 2천95가구로 급증, 달서구(2천86가구)를 넘어서더니 10월엔 3천116가구(달서구 2천339가구)에 이르렀다.

주택 매매 시장도 얼어붙었다. 국토교통부의 '10월 주택통계'에 따르면 대구의 2022년 10월 주택 매매거래량은 1천37건으 로 1년 전(2천19건)보다 48.6%나 줄었다. 경북 주택 매매거래량도 2021년 10월 4천401건에서 2022년 10월 2천440건으로 44.6% 감소했다.

범어동 한 부동산 중개업소 관계자는 "최근 서대구역 인근에선 분양가보다 프리미엄 2천만원을 더 주고 산 아파트인데 워 낙 안 팔리다 보니 마이너스피 7천만원을 감수하고 매도했다는 얘기도 나왔다"고 했다.

 

정준호 한국공인중개사협회 대구지부장은 "고금리 현상에다 집값 하락 분위기로 서둘러 집을 사려는 이들이 많지 않아 미분양 물량이 점점 더 쌓이고 있다"며 "당분간 시장은 더 침체할 가능성이 크다"고 했다.

 

◆2023년, 해빙기 아닐 듯

 

실수요자 입장에서 가장 고민되는 지점은 집값이 얼마나 더 떨어지느냐는 것이다. 한 마디로 집값 하락 저점, 바닥이 궁금하 다는 말이다.

 

 

 

 

 

하지만 이는 누구도 쉽게 장담할 수 있는 문제가 아니다. 주가가 언제 바닥을 치고 올라가느냐와 다르지 않은 얘기다. 앞뒤 상황을 주시하고 변수를 고려하면서 결과를 예측해볼 뿐이다.

2023년 부동산 시장 상황도 2022년 못지 않게 녹록지 않을 거란 시각이 많다. 주택산업연구원(이하 주산연)이 최근 내놓은 '2023년 주택시장 전망' 자료를 살펴봐도 비슷한 얘기다.

 

내년 주택 시장은 고금리, 고물가, 고환율로 인한 경제 위기 여파 탓에 가격 하락 추세가 지속될 거라는 것이 주산연의 전망이다.

주산연의 전망에 따르면 가격 변화가 순환주기를 갖는 점을 고려할 때 주택 가격은 내년 상반기 중 하락 국면의 저점을 형성 하고, 이후 하락세가 둔화하면서 하반기 중엔 약보합세를 유지할 것으로 보인다.

 

고금리 기조가 유지될 것으로 보여 하반기 중 가격이 반등하며 회복할 가능성은 낮아 보인다는 판단이다.

주산연은 또 2023년 주택 매매가격은 전국적으로 올해보다 3.5% 하락할 것으로 내다봤다. 경제성장률과 금리 등 경제 변수 와 수급지수를 고려한 전망 모형을 통해 예측한 결과다.

 

서울, 수도권과 일부 지방광역시를 중심으로 가격 하락 폭이 확대될 거라는 게 주산연의 예측이다.

주산연 주택정책연구실 관계자는 "2023년에도 고금리 기조가 당분간 지속될 것으로 예상되는 상황에서 주택구입자금 대 출 가구와 건설사의 자금 순환 문제가 주택 시장 하방 압력으로 작용할 것"이라고 했다.

지역에서 바라보는 시각도 다르지 않다. 김대명 대구과학대 금융부동산과 교수는 "미분양만이 아니라 미입주도 문제다.

 

새 아파트에 입주하기 위해선 기존 주택을 처분해야 하는 경우가 대부분인데 매매가 잘 안되니 입주가 쉽지 않은 형편"이라며 "이런 상황이 2년은 갈 거라는 예상도 적지 않다.

 

2023년 부동산 거래량이 다소 는다 해도 고금리 현상이 지속될 것으로 전망되는 만큼 수요자 입장에선 선뜻 시장에 뛰어들기도 어렵다"고 했다.

 

 

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