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얼마 전 한 임대인이 공인중개사와 공모해 500여 명에게 1000억 원 규모의 '깡통전세' 임대차 계약을 체결하고, 이를 매도한 뒤 잠적했던 사례가 알려지면서 여론이 들끓었는데요.
이 같은 전세사기 의심 사례가 무려 1만 건 넘게 적발되자 정부는 이달 들어 임차인의 법적 권리를 강화하기로 했습니다.
국토교통부는 전세 사기를 피하는 방법으로 전세계약 체크리스트를 공개했는데요. 내용 정리해 봅니다.
전세 계약 전 확인해야 할 사항
네, 전세가가 매매가와 비슷하거나 더 높은 경우를 '깡통전세'라고 하는데요.
이를 피하기 위해서는 1) 먼저 주변 매매가 및 전세가를 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.
국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보 앱, 한국 부동산원 부동산테크에서 확인하면 됩니다.
공인중개사에게는 표준 계약서를 사용하도록 요청하는 것이 좋습니다. 이 계약서는 국토교통부 부동산 거래 관리시스템에서 받을 수 있습니다.
또한 대항력 및 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항과 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 안내받으면 도움 이 됩니다.
2) 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모도 확인해야 합니다.
전세 보증금 피해가 발생하는 경우, 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제됩니다. 즉, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하면 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있는 것인데요.
등기소나 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권을 확인할 수 있습 니다.
특히 중요한 것은 임대인의 세금 체납여부를 확인하는 것인데요. 세금체납으로 인해 집이 경매로 넘어가는 사례도 적지 안습니다.
미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있기 때문에, 동의가 필요하기는 하지만 임대인의 납세증명서를 발급받는 것이 좋습니다.
참고로 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능한데요. 임대인이 직접 발급한다면 홈택스나 위택스 등 온라인으 로 발급할 수 있습니다.
3) 마지막으로 확인할 것은 선순위 보증금입니다.
다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하고, 당사자보다 우선하는 보증금을 확인할 수 있습니다. 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액이 어느 정도인지 알 수 있습니다.
확인을 위해서는 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문해 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. 단, 임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.
전세 계약 이후 확인해야 할 사항들
먼저 1) 임대차 신고입니다.
임대차계약 신고는 법적 의무인데요. 신고 대상 지역은 도 관할 군 지역을 제외한 전국입니다. 경기도 내 군 지역도 신고 대상입니다.
보증금 6000만원 또는 월차임 30만 원 초과의 경우 신고 대상입니다.
임대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여돼 우선변제권을 획득할 수 있습니다.
신고는 국토교통부 부동산 거래관리시스템에서 온라인으로 하거나, 관할 주민센터를 방문하면 됩니다. 확정일자 부여를 위해 임대차 계약서를 지참해야 합니다.
다음은 2) 전입신고인데요, 마찬가지로 법적 의무입니다.
신고 사유 발생일로부터 14일 이내에 신고해야 하고, 위반 시에는 최대 5만원의 과태료가 부과됩니다.
무엇보다도 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 따라서 관할 주민센터를 방문하거나 정부 24 온라인으로 꼭 신고해야 합니다.
마지막으로 3) 전세보증금 반환보증에 가입하면 좋습니다.
이는 전세가격 하락 등으로 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해주는 제도인데요.
주택도시 보증 공사 기준으로 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능합니다.
주택도시 보증 공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하면 됩니다.
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